Risicomanagement
De jaarlijkse herzieningen van de grondexploitaties zijn onderdeel van de risicobeheersing. Jaarlijks worden de exploitaties herzien en worden de inschattingen van toekomstige kosten en opbrengsten beoordeeld, en waar nodig aangepast. Voorzienbare risico’s worden verwerkt in de desbetreffende grondexploitatie en verwerkt in de jaarrekening. Als de risico’s inzichtelijk zijn, kan er worden gekeken naar hoe de risico’s kunnen worden beheerst.
Risicobeheersing bestaat uit het nemen van maatregelen op basis van een beoordeling. Bij het beheersen van risico’s worden vier keuzes genoemd:
- Risico vermijden - het doel daarbij is om het risico weg te nemen;
- Risico verminderen - in dat geval wordt geprobeerd de kans of het effect van risico’s zoveel mogelijk te beperken;
- Risico overdragen of delen - in dat geval wordt geprobeerd het risico (gedeeltelijk) uit te sluiten door dit over te dragen aan een derde partij of te delen met een derde partij;
- Risico accepteren - dit kan bijvoorbeeld zijn door in financiële zin alvast een voorziening te treffen voor wanneer het risico optreedt.
Onvoorzienbare risico’s
Onvoorzienbare risico’s zoals het hoger uitvallen van de ramingen voor het bouw- en woonrijp maken, worden zoveel mogelijk opgevangen binnen de grondexploitatie. Naast deze tegenvallers van de al geraamde kosten kan het ook voorkomen dat zich specifieke projectrisico’s voordoen. Bijvoorbeeld verplichtingen in contracten met ontwikkelaars of grondeigenaren, locatiekenmerken, vervuiling en planschade. Per project wordt er geïnventariseerd of er sprake is van risico’s. Deze worden zoveel mogelijk gekwantificeerd.
Er zijn ook onvoorzienbare risico’s die samenhangen met de zogenaamde marktrisico’s. Bijvoorbeeld renterisico’s, verwervingsrisico’s en afzetrisico’s. Deze worden gezien als generieke risico’s, die op alle grondexploitaties van toepassing zijn en invloed op elkaar hebben. Deze eventuele tegenvallers die niet uit de grondexploitatie kunnen worden gedekt, moeten worden opgevangen door de algemene reserve grondexploitaties.
In de risico inschatting is een risico opgenomen voor stijgende rente. Voor het risico op een rentestijging van 1% is bovenop het huidige werkelijke risico een risicobuffer opgenomen.
Proces
Om de risico’s binnen de grondexploitaties te kwantificeren wordt een planmatig/cyclisch risicomodel toegepast. Dit risicomodel kenmerkt zich door het financieel vertalen van een situatie, waarbij er sprake is van een (geringe) verslechtering van de economische situatie of stagnatie op de vastgoedmarkt. Periodiek worden de risico’s van de beheersmaatregelen in kaart gebracht en geëvalueerd. De geconstateerde risico’s zijn gekwantificeerd op basis van kans x impact. Vervolgens zijn de beheersmaatregelen bij de risico's geformuleerd. Door de risico’s periodiek intern te bespreken blijven ze onder de aandacht en kan er als dat nodig is actie worden ondernomen. Op deze manier wordt er actief gestuurd op projecten met een hoog risico.
Voor de nieuwe grondexploitaties (vastgesteld in 2024) De Koele II, Oosterdalfsen Noord en Waterinkweg zijn binnen de grondexploitaties risicovoorzieningen opgenomen met betrekking tot mogelijke prijsaanpassingen in de kavelverkopen. De achtergrond van deze risicovoorzieningen ligt in de mogelijke noodzaak tot het aanpassen van de kaveloppervlakten per woningtype ten behoeve van een marktconforme grondwaarde waardoor de opbrengsten kunnen afwijken. Voor Waterinkweg is tevens rekening gehouden met de mogelijkheid tot planaanpassing in verband met spuitzones. Het financieel effect hiervan is niet opgenomen in de risicovoorziening binnen de grondexploitatie, maar separaat verwerkt in de risicovoorziening. Binnen de grondexploitatie Westerbouwlanden Noord is een risicovoorziening getroffen voor het afdekken van het financieel effect van een herverkaveling. Het gaat hierbij om het mogelijk omzetten van vrijstaande en twee onder één kap woningen (kavels) naar rijwoningen waaronder sociale huurwoningen.
In het onderstaande overzicht zijn de totale risico's per complex opgenomen (kans x impact). Op het moment dat complexen winstgevend zijn, kan een deel van het risico worden opgevangen door de verwachte winsten. Voor het risicoprofiel wordt 25% van de verwachte winst in mindering gebracht op het risico.
Projectrisico’s
In bovenstaande tabel geeft in het bovenste deel de project risico’s weer. Het betreft hier risico’s die niet binnen de 25% risicobuffer kunnen worden opgevangen. Deze zijn niet aanwezig voor de bedrijventerreinen en € 328.000 voor de woningbouw. De overige risico’s kunnen binnen de grondexploitaties worden opgevangen.
Generieke risico’s
In de risico inschatting is een risico opgenomen voor stijgende rente, een sterkere kostenstijging dan geprognosticeerd van 1% en een mindere opbrengstenstijging dan geprognosticeerd van 1%. Deze fluctuaties zijn berekend voor de jaren 2026, 2027 en 2028. Voor deze marktrisico’s is een risicobuffer opgenomen.
In de actualisaties is gerekend met de huidige grondprijzen. Deze grondprijzen zijn per 2025 verhoogd (NvU 2025, dec. 2024). Voor de komende tijd is de verwachting dat, zowel aan de kosten-, als aan de opbrengstenkant een relatief sterke ontwikkeling wordt doorgemaakt. Hiermee is rekening gehouden in de rekenparameters voor de grondexploitaties. Echter, het is niet duidelijk of deze prijsontwikkelingen zich gaan voordoen op de wijze waarop ze zijn opgenomen in de grondexploitaties. Dit heeft betrekking op de rente, stijging in kosten, maar ook de mogelijkheid om dit door te vertalen in de grondprijzen en uiteindelijke VON-prijzen. De effecten zijn niet expliciet meegenomen in de risicoanalyse, maar worden gedekt uit het risico voor de algemene rente-, kosten- en opbrengstenstijging. Deze algemene risicoberekening is op dit moment sterk van invloed op de totale risicoreservering. Dit komt door de drie nieuwe ontwikkelingen waar een groot deel van de kosten en alle opbrengsten nog moeten worden gerealiseerd over meerdere jaren, te weten De Koele II, Oosterdalfsen Noord en Waterinkweg. Hierdoor zijn mogelijke fluctuaties in rente, kosten en opbrengsten van grote invloed op het resultaat van de grondexploitaties van deze ontwikkelingen.
Risico’s projecten in voorbereiding
Momenteel zijn er vijf locaties in voorbereiding. Deze projecten brengen in de huidige conjunctuur en woningmarktontwikkelingen al in de voorbereidingsfase risico’s met zich mee. Denk aan de programmering, en daarmee grondopbrengsten, en onvoorziene kosten voortkomend uit bijvoorbeeld bijgesteld en gewijzigd beleid (landelijk, provinciaal, gemeentelijk), archeologie, waterberging en stikstof.
Op basis van een eerste inventarisatie wordt dit risico berekend op ca. € 189.000.
POC-methode
In het risico profiel is rekening gehouden met het risico dat op basis van de vastgestelde methode voor winstnemingen het reeds genomen resultaat terug geboekt moet worden. In 2022 is bijvoorbeeld door aanpassingen in de exploitaties circa € 0,5 mln. aan reeds genomen winst teruggedraaid. In 2023 en 2024 was er niet of beperkt sprake van het terugdraaien van winstneming. In het risicoprofiel per 01-01-2025 is daarom rekening gehouden met de situatie dat dit nogmaals gebeurt in beperktere omvang (€ 100.000).
Reserveringen
Onder reserveringen zijn kosten opgenomen die niet zijn of mogen worden opgenomen in de grondexploitaties, maar die wel een hoge mate van zekerheid hebben dat deze kosten door de gemeente gedragen moeten worden. In Dalfsen betreft dit de vennootschapsbelasting (Vpb) die de gemeente verschuldigd is over de grondexploitaties. Op basis van heffingen uit verleden jaren is dit bedrag bepaald op € 300.000.
Totaal Risico
Op basis van het bovengenoemde is een risicototaal van ruim € 3,127 mln. berekend. Bij de inschatting van de risico’s wordt er rekening mee gehouden dat niet alle risico's zich gelijktijdig voordoen. De gemeente moet voor het totale risico voldoende buffers hebben om deze op te vangen. Dit wordt bij het weerstandsvermogen nader toegelicht.